Locação direta com o proprietário: riscos e desvantagens

O mercado imobiliário depara-se cada dia mais com pessoas interessadas em alugar imóveis diretamente com o proprietário. Apesar de prevista em legislação, a negociação direta, isto é, sem a presença de uma imobiliária para a intermediação da locação, pode parecer vantajosa no início, mas nem sempre tem um final feliz.

A prática está muitas vezes ligada à pouca ou quase nenhuma exigência de documentação, especialmente do inquilino. Outro motivo de proprietários de imóveis praticarem a locação sem uma administradora de imóveis é por terem relacionamento de amizade ou parentesco com os inquilinos.

Em locações efetuadas diretamente entre proprietários e inquilinos, é inevitável haver uma proximidade pessoal entre as partes, que acaba sendo nociva ao negócio — geralmente para os proprietários, é o que afirma o diretor da Imobiliária Junqueira, Gustavo Junqueira. “É comum no mercado de locações o inquilino solicitar isenções, descontos, adiamento de pagamentos, entre outros pedidos que geram ônus ao proprietário. Legalmente o proprietário não têm obrigação de aceitar, mas com a intimidade que a locação direta gera entre as partes, muitas vezes fica difícil de não acatar aos pedidos dos inquilinos que, em geral sempre vem com justificativas apelativas como perca de renda, doenças, imprevistos pessoais, entre outras e nem sempre são reais”, explica.

O diretor destaca que a longo prazo a soma do prejuízo que essas isenções trazem pode “custar caro e, muitas vezes, acima do valor total que o proprietário pagaria para a imobiliária administrar a locação”.

A advogada e assessora jurídica da Junqueira, Francelise Renata da Silva ressalta também outras desvantagens para o proprietário que faz negócio direto com o inquilino. “Os problemas mais comuns são inadimplência, degradações dos imóveis, desgaste de relacionamentos pessoais e ausências de garantias. Os prejuízos podem afetar tanto os proprietários quanto os inquilinos”.

De acordo com a advogada, o proprietário, na maioria das vezes, não possui ferramentas para análise de crédito. Assim, fica impedido de verificar o histórico do inquilino, se ele é um bom pagador ou tem ocorrência de restrição de nome.

Outro fator relevante enfatizado por ela são as ausências de garantias. “Muitas vezes o proprietário pede três aluguéis adiantados, mas isso não é garantia. O que garante a ele que seu inquilino pagará o aluguel no vencimento combinado e não causará avarias ao imóvel?”.

Para Francelise, o fiador, seguradora ou outro serviço de garantia locatícia, disponibilizados por intermédio das imobiliárias, oferecem mais segurança no ato da locação. “A imobiliária disponibiliza toda uma estrutura de assessoria aos proprietários de imóveis que, por sua vez, podem contar com serviços jurídicos, preservação do imóvel com vistoria e registrado de fotos, garantia do repasse dos aluguéis pela imobiliária, entre outros benefícios”, finaliza.

Em 2020, segundo informações do STJ-SP (Supremo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo), foram protocolados em Piracicaba, 811 processos relacionados a locações de imóveis.

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